住房租赁市场现状

nenco发布

        十九大报告指出:“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。” 租购并举的住房制度一石激起千层浪,随着政策的全面铺开,住房租赁市场迎来了蓬勃发展的春天。那么,目前住房租赁市场呈现出怎样一个局面?

         本文将从需求、供给、市场规模和政策制度等方面来进行分析。

         壹 租赁市场的需求多样性

         我国租赁市场的需求来源具有多样性,主要来源为以下几个方面:

         第一,城镇化衍生的租赁需求。我国城镇化率长期维持在2%的增长率之上,城镇化率从1995年的29.0%提高到2005年的43.0%,再到2016年的57.4%。不断提高的城镇化率,为城市带来了大量的流动人口,这些流动人口往往在工作地租房居住,他们是租赁需求的重要构成。此外,毕业时间较短的外地大学生在工作的城市也是以租房为主。

         第二,租金与房价背离导致部分购房需求转为租赁需求。租房和买房都是实现住有所居的途径,但我国的房价涨幅远超租金涨幅,导致租金与房价背离,这从衡量二者背离程度的指标——租金收益率便可以看出,我国一线城市和二三线城市的租金收益率从2016年开始便一路下滑,一线城市的租金收益率更是只有1.5%左右,二三线城市的租金收益率也均不足3%,这就说明我国房价涨幅超过租金涨幅。这种情况下,购房成本要远高于租房成本,两相权衡之下,越来越多的人便会从购房转为租房。

         第三,楼市调控政策导致部分购房需求被迫转为租赁需求。去年930楼市密集调控潮以来,越来越多的城市因城施策,出台了相应的楼市调控政策,进入了“五限”时代。这些调控政策在管控投资投机需求的同时,也存在着误伤购房刚需的可能。部分楼市调控政策涉及到首付的提高和购房资格门槛的提高,这将使一部分潜在的购房需求变得不能买房或买不起房,从而被迫转向租赁市场。

         第四,晚婚导致的单身群体衍生的租赁需求。根据民政部公布的数据,2012年20-24岁登记结婚的人口占比相较于2007年下降3%,而30岁以上登记结婚的人口占比则上升4%,登记结婚的年龄出现了推迟,而晚婚带来的单身群体通常会选择租房。

         第五,居民观念转变使得租赁需求增加。“90后”和“80后”相对于“70后”来说,思想更加开放和自由,所受到的束缚较少,因此对租赁的接受度要更高,并且租房比买房更加灵活自由,契合了“90后”和“80后”的观念,因此他们正逐渐成为租赁市场的主力军。

         贰 我国租赁市场供给端存在的问题

         从目前我国住房租赁市场的发展情况来看,有诸多问题亟待解决,从更深层次上来看,也与住房租赁市场的不完善密切相关,尤其是租赁市场的供给端存在较多问题,若不解决将会影响到未来租赁市场的发展。 根据链家研究院发布的《租赁市场系列研究报告》,目前我国租赁房屋有4,600万套,共有1.6亿租赁人口,若按照三口之家来初步估算,租房群体需要0.53亿套左右的租赁房屋。这反映出全国住房租赁市场的供应存在一定的缺口,全国总体上租赁房屋的供应总量不合理。

        此外,我国租赁市场供应结构也不合理。在人口净流入的一二线城市,供应不足,而在人口净流出的三四线城市,供需矛盾相对不突出。以北京为例,2016年租赁需求大约238万套,但租赁房屋的供应只有大约150万套左右,供应端存在88万套的缺口。其中,租赁房屋中小户型、低租金的供求矛盾相对于大户型、高租金的供求矛盾更加突出,中小户型、低租金的租赁房屋的供应与实际需求相背离,中小户型、低租金的租赁房屋在全部租赁房屋中的占比偏小,而大户型、高租金的租赁房屋占比偏大,供应结构不合理。

         再说说租赁市场的供应主体,在发达国家中,国家机构出租者在租赁市场中占比为25-30%左右,而目前我国机构出租者的占比仅仅略超1%,仍是以居民个人房屋出租为主,我国现阶段的租赁市场的房屋供应主体仍然不成熟,与发达国家有很大的差距。个人出租者与机构出租者相比,不论是服务质量还是稳定性上,都相去甚远,导致了租赁体验差、频繁搬家等问题。因此目前我国租赁市场的供应主体还不够合理。

         叁 我国租赁市场规模的决定因素

         租赁市场规模的两个决定因素分别是租赁人口和人均租金水平,租赁人口主要与流动人口有关,因为流动人口是租赁人口的主要构成,人均租金水平主要和人均可支配收入有关,只有居民收入增加了,租金的承受能力才能提高,人均租金水平才会提高。 东方证券的研究报告《聚焦租赁市场:一线城市永不落幕,二线城市快速崛起》指出,截至2015 年,我国流动人口数量达到2.47 亿人,其中有67.3%选择租房作为解决居住问题的方法,这部分对应的租赁人口为1.66 亿。此外,假设毕业5 年内的本科生也会将租房作为解决居住问题的方法,2015 年底的近5年本科毕业生人数为0.37亿人,租房比例仍采用流动人口中租房的比例67.3%,对应的租赁人口数为0.25 亿人。租赁人口由流动人口及近5年的本科以上高校毕业生组成,因此测算当前我国租赁人口规模合计已达到1.9亿人。 流动人口中大约15%为非农人口,85%为农业人口,因此可算出非农人口和农业人口分别为0.37亿和2.10亿,考虑到67.3%的比例选择租房,非农人口和农业人口的租房人数分别为0.25亿和1.41亿,非农人口和农业人口人均租房水平分别为900元/月和400元/月,从而可以计算出流动人口的租赁市场规模约为9468亿/年。近5年本科毕业生中有0.25亿人租房,人均租房水平为900元/月,因此近5年本科毕业生的租赁市场规模约为2700亿。

         综上所述,全国租赁市场规模约为12000亿/年。 肆 租赁市场政策制度 2017年7月18日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。随后在2017年8月28日,国土资源部、住房城乡建设部又联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市为第一批试点。这两个政策正式吹响了进军租赁市场的号角,在政策春风的吹拂下,我国的租赁市场加快了发展的步伐。

         在前不久召开的十九大会议上,也再次明确了租购并举的住房制度,说明租赁市场被寄予厚望,未来前景可期。 但是在“理想很丰满”的同时,我们也应注意到“现实的骨感”,我国住房租赁市场制度建设仍然很不完善,制度建设相对滞后。具体来讲,我国到目前为止仍然没有出台任何保护租房者的法律法规,某种程度上造成了无法可依的尴尬局面;从政府机构上来看,我国没有设立专门的管理租赁市场的职能部门,并且备案制度也未能很好的落实,因此造成了租赁市场的监管缺失;从政策环境来看,财税和金融等方面的配套政策还未跟上,现有的环境还不足以推动租赁市场快速发展。 综合来看,虽然我国租赁市场的供求关系和政策制度仍然存在着种种不足,但是现在以及未来的租赁市场的规模是巨大的,在利好政策频出的情况下,未来的租赁市场将是一片蓝海。在补上了租赁市场的短板后,将真正建立起租购并举的住房制度,我国的房地产业也将愈发成熟。

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